November 24, 2008

この記事と、はてブコメントのギャップが面白かった。

賃貸物件を探すのに不動産屋さんは使えない - Money does not hurt your heart

綿密に家賃相場を検討したりして、ネットに上がってる情報を使えば、不動産屋よりも賢くなれるんじゃないの？というお話。

何より、そこまでやり通したことが素晴らしいと思います。

ただ、パソコン使うのに自作したら良いよ！、に近い論理なので、全ての人がそうできるわけじゃないだろうから不動産屋の役割は失われないだろうなってのと、はてブコメントを見ていたら、そもそも有利な物件情報はネットには回ってこないとのご指摘。

はてなブックマーク - 賃貸物件を探すのに不動産屋さんは使えない - Money does not hurt your heart

そうか考えてみれば、不動産屋の役割は、データとユーザーニーズとのマッチングを提供する商売なわけだが、そこには、不動産屋の感覚によるリコメンデーションが介在する可能性が高いので、結果的に売れ残り物件しか紹介されない、だの、見た目で値踏みされるだのと言う不満が存在することが読み取れる。

なので、id:titteaさんが求めるデータ重視のビジネスではないですよー！というのが、きっと不動産屋側の論理になるのだろう。

現状がそうだったとして、ネットなどを利用して、そうでない世の中になる可能性はあるのだろうか？

現在の不動産屋が有利なキーポイントは、

・ユーザーに対して地域情報を有無による情報格差を利用していること。
　（id:titteaさんが解決しようとしたこと。）

・仕入れ元（大家）を押さえているによる情報コントロールの優位性

以前、大家を営む人に話を聞いたところ、大家は複数の不動産屋に売ることを許可するらしい。実は、大家と不動産屋には密な関係はないと聞く。つまり、競争になっている物件は、他社よりも早く売ることでマージンが得られる。逆に、一つの不動産屋しか管理していない物件があったら、そこは必然的に扱いは変わるだろう。おそらく、そこで影響してくるバイアスは「人間関係」だろう。

不動産屋につけいる隙となるキーポイントは、

・不動産屋が得るマージンは、大家またはユーザーにとって不当か否か。

・「売りたい物件」は、不動産屋と大家が売りたい物件か？それとも本当に有利な物件か？

・「売ってもらえない物件」は、大家にとってハッピーではないわけだが、彼らの自助努力で売れる可能性があるのか？

だろうか。（他にあったら是非、教えてください。またあまり詳しくないことを書いてるのでツッコミ大歓迎！）

まず、

「・不動産屋が得るマージンは、大家またはユーザーにとって不当か否か。」

この商売は、もはや定着しているので不動産屋のマージンが不当に高いという印象はないなぁ。どう思いますか？

十把一絡げに家賃に対して100%等という常識がまかり通ってるだけだが、不動産屋の手数料が一ヶ月分の家賃だったら、2年契約であれば家賃総額の4.2%、2ヶ月分だったら8.4%だから、どっちにしよそんなに暴利という印象ではない。カード決済はそんなもんだし、i-mode課金はもっと取る。営業コストにクレーム処理、販売代理の窓口を担ってると考えたら、むしろ安い印象。

むしろ今はここの仲介手数料の条件が崩れ始めている現状でしたよね。人件費かけておいて仲介手数料が無料なわけがないんだから、家賃に載せて不透明化させたり、ゴミ袋指定などのオプションで利益を上げようとしているが、オープンさには逆行している。

つまり、あまりウハウハなビジネスではないことが伺えるので、不動産屋からアフィリエイトのように手数料を引き出すのは結構難しいような気がする。単純に彼らとの戦いになるということか。ここは重要かもね。（あれ？！そんなことないんだっけ。このビジネスモデル、あるよね。）

次に、

「・「売りたい物件」は、不動産屋と大家が売りたい物件か？それとも本当に有利な物件か？」

要はリコメンデーションの質が高いか？、低いか？というところ。

もしここをIT化できたらいいね。でも非定型なデータだから、データベース化ではないな。今だったらクチコミとか言っちゃうけどアナログすぎるかな。現状は、こういう情報は、クチコミやQ&Aによる自然文と、レーティングのセットに委ねられてる現状ですね。

「・「売ってもらえない物件」は、大家にとってハッピーではないわけだが、彼らの自助努力で売れる可能性があるのか？」

結局、売れない物件をネット化してもデータ偏重になって、余計に売れないような気がする。

現在が不動産屋の営業努力で売ってもらってるんだよ！ということになるなら、彼らが自助努力をするハズがない。

ただし、それは必ずしもユーザーがハッピーではない可能性が高いわけだから、そことのバランスだな。

一つの可能性としては、不動産屋は、家賃に対するマージンを得られるのだから、１円でも高い家賃の部屋を借りさせた方が儲かる。つまり、不動産屋に紹介してもらうためには、売れないからと言って家賃を下げすぎてはいけないジレンマがあるハズ。そこの図式が崩壊すれば、不利な地域はもっと家賃が安くなる。

それでも場所なりの話なわけだから、運用が回るなら、回らないよりマシ。ホテルの部屋が当日だと安くなるのと同じ論理。

ただし値段の問題なら、kakaku.comで良いじゃんという話にしかならん。

しかし、「駅から遠い」などが致命的に不利なのか否かは、「周辺が静か」とか「ゴミが少ない」とか「景色がキレイ」などに化けるわけで、そういう潜在ニーズをデータ化するのはかなり難しい。結局は現地に行ってみないとわからないわけで（ストビューなんかじゃ全然無理）、現在の不動産屋の販売活動が一概に悪いとも思えない。

なにがしかの曖昧な情報がネットなどを通じて引っ張り出せて、購入者が自分の足で見に行けるスタイルが確立できたら、不動産屋は「ラスト１時間」だけの存在になれるかもしれない。部屋の内覧権を不動産屋が握ってる限り無理かもしれないけどね。

そっちの方が営業効率が高くて儲かりますというのであれば、お互い合理的なので実現しうるかもしれない。

大家のビジネスセンスを刺激するサービスなどをつくって、情報流通のパラダイムをひっくり返せたら良いかもね。部屋の内覧を3Dで仮想化して、できる限りITで解決するとか。（当然、コンテンツにコストがかかるので、コストが安く済むことと、メリットがあるかは成功要素に不可欠）

じゃぁ、そこに利用者にとって、どんなハッピーがあるんだろう?!

わざわざ時間をかけてネットで調べて得られる何か。

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湯川さんの本によると、変化は周縁から起きるということなので、この周縁を如何に構築するかがカギなんだろう。